Comece pela matrícula atualizada e pela identidade de quem vende. Depois verifique ônus, tributos do imóvel, condomínio, ocupação e viabilidade de financiamento. O conjunto de informações ajuda comprador e advogado a decidir se devem seguir, negociar condições ou aguardar a solução da pendência.
Para uma imobiliária, uma surpresa documental depois do sinal pode desgastar a relação com o cliente e consumir semanas de negociação. Uma triagem antes da proposta não elimina todo risco, mas permite estabelecer condições realistas e evita anunciar como pronto um imóvel que ainda depende de regularização.
O que a due diligence responde?
Quatro perguntas orientam a análise: quem pode vender, o que exatamente está sendo vendido, quais direitos ou dívidas afetam o imóvel e se há obstáculo para escritura, registro, financiamento ou entrega da posse. Cada documento deve responder a um risco concreto; pedir certidões sem interpretação não resolve o problema.
O que verificar na matrícula?
- Titularidade: o vendedor é o proprietário registrado? Há coproprietários, espólio, usufruto ou representação?
- Descrição: área, unidade, vaga de garagem e construção correspondem ao imóvel anunciado e ao cadastro municipal?
- Ônus e restrições: alienação fiduciária, hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto ou promessa registrada podem mudar a forma de negociar.
- Histórico: registros e averbações mostram transmissões, cancelamentos e possíveis etapas de regularização.
A Lei nº 13.097/2015 concentra na matrícula diversas informações relevantes para terceiros de boa-fé. Ela é a fonte central da análise registral. Consultas complementares devem ser proporcionais ao negócio e ao risco identificado; certidões forenses do vendedor não são requisito geral para validade ou eficácia da compra.
Quais documentos e certidões pedir?
- Matrícula atualizada e certidão de ônus: obtidas no Registro de Imóveis competente; revelam a situação registral.
- Tributos municipais: cadastro, IPTU e eventuais débitos. Compare inscrição, endereço e área com a matrícula.
- Condomínio: solicite declaração de débitos e informação sobre cotas extraordinárias já aprovadas.
- Vendedor: identidade, estado civil e poderes de representação. Para pessoa jurídica, contrato social e poderes de quem assina.
- Ocupação: verifique locação, posse de terceiros e condições de entrega do imóvel. Uma matrícula regular não mostra sozinha quem ocupa o bem.
- Financiamento: se o comprador depende de crédito, confirme cedo os requisitos do banco e a regularidade da construção.
Em terreno destinado a empreendimento, consulte também viabilidade urbanística, licenças e restrições ambientais com os órgãos e profissionais competentes.
Sinais que merecem atenção antes da proposta
- O vendedor não consta da matrícula ou diz que “o inventário está quase pronto”.
- A área construída anunciada não foi averbada e o comprador depende de financiamento.
- Há penhora ou alienação fiduciária sem plano claro de cancelamento ou anuência.
- Existem débitos sem definição de pagamento e comprovação.
- Um terceiro ocupa o imóvel ou a data de entrega da posse não está definida.
Nem toda pendência impede a venda. Algumas são regularizáveis e podem ser previstas como condição. Outras exigem análise jurídica antes de receber sinal ou assumir prazo.
Como usar a conferência documental antes da proposta?
- Registre fatos: documento consultado, data e divergência encontrada.
- Organize as pendências: separe divergências documentais de questões que precisam ser avaliadas pelo advogado responsável.
- Defina responsável e prazo: quem buscará certidão, cancelará ônus ou regularizará a construção?
- Leve o quadro documental ao comprador e ao advogado: condições de pagamento e prazos devem refletir a solução das pendências identificadas.
Se o negócio avançar, consulte nosso checklist para escritura. Para imóvel sem registro regular, veja o guia de usucapião.
Dúvidas frequentes
Matrícula sem ônus garante compra sem risco?
Não. Ela é essencial, mas não esclarece sozinha dívidas condominiais, ocupação, condições físicas e todos os aspectos da negociação.
Preciso pedir todas as certidões judiciais do vendedor?
Não como regra geral. A Lei nº 13.097/2015 afasta sua exigência para validade ou eficácia do negócio e para caracterizar a boa-fé do adquirente. Uma consulta pode ser útil diante de risco concreto, com orientação jurídica.
Posso apresentar proposta com pendência?
Sim, conforme a natureza do problema, se as partes conhecem a situação e a proposta define como e quando ela será resolvida. Risco relevante ou não esclarecido pede análise antes de compromisso financeiro.
Quer conferir a documentação antes de avançar com a proposta?
A Averbia reúne matrícula, certidões e dados das partes, confere divergências cadastrais e organiza um quadro das pendências documentais para a imobiliária, o comprador e o advogado. Também acompanha a obtenção dos documentos faltantes. Envie a matrícula e conte em que etapa está a proposta.
Solicitar conferência documentalFontes oficiais
Última revisão: 18 de setembro de 2026. Fontes oficiais consultadas em 18 de setembro de 2026. Este guia oferece informações gerais. A Averbia reúne documentos, confere divergências cadastrais, organiza informações e acompanha o fluxo documental. A análise jurídica do caso concreto cabe ao advogado; questões tributárias e contábeis devem ser examinadas com advogado ou contador, conforme o caso, e os requisitos do ato confirmados com a serventia competente. A Averbia não presta consultoria jurídica, contábil, nem pratica atos notariais ou registrais.