Resposta rápida

Comece pela matrícula atualizada e pelos documentos das partes. Confira estado civil, poderes para assinar, tributos do imóvel e ITBI quando incidente. O tabelionato define a lista final conforme o negócio; este roteiro antecipa as pendências mais comuns.

Proposta aceita não significa imóvel pronto para escriturar. A matrícula pode estar em nome de outra pessoa, a construção pode não estar averbada ou o estado civil informado no contrato pode divergir dos documentos. Descobrir isso perto da assinatura gera retrabalho para comprador, vendedor e corretor.

Qual é o primeiro documento a pedir?

Peça a matrícula atualizada e identifique o Registro de Imóveis competente. Compare proprietário, descrição, área, endereço e eventuais ônus com o imóvel anunciado. Se o vendedor afirma ter comprado o bem, mas ainda não figura como titular, entenda a cadeia de títulos antes de prometer uma data de escritura.

Escritura e registro

A escritura formaliza o negócio no tabelionato de notas. A propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis. Combine desde já quem cuidará dessa etapa.

Quais documentos pedir ao vendedor e ao comprador?

  • Pessoa física: identidade, CPF, profissão, endereço e prova do estado civil. Em casamento, confira certidão atualizada, regime de bens e eventual pacto antenupcial.
  • Cônjuge ou companheiro: verifique com o tabelionato se deve participar ou consentir no ato, conforme o regime de bens e o negócio.
  • Pessoa jurídica: CNPJ, contrato ou estatuto social atualizado, alterações e documentos de quem assinará. Confira os poderes do representante.
  • Procuração: instrumento válido, poderes compatíveis com a venda ou compra e identificação do procurador. Envie antes de marcar a assinatura.

Nome, CPF e estado civil precisam estar coerentes no contrato, na minuta e nos documentos. Uma divergência aparentemente pequena pode interromper a lavratura.

Quais documentos do imóvel entram no checklist?

  • Matrícula e certidão de ônus: mostram titularidade, descrição e registros relevantes. O Decreto nº 93.240/1986 estabelece prazo de 30 dias para as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus usadas na lavratura.
  • Tributos municipais: inscrição imobiliária, cadastro do IPTU e certidão dos tributos incidentes. A certidão fiscal urbana pode ser dispensada pelo adquirente nas condições do decreto, mas eventual débito merece avaliação.
  • ITBI: comprovante de recolhimento quando incidir, observado o momento exigido pela legislação aplicável. Confirme guia e procedimento com município e tabelionato.
  • Condomínio: declaração de débitos e informação sobre cotas extraordinárias, quando houver.
  • Construção: compare o imóvel real com a descrição da matrícula. Obra não averbada ou área divergente pode exigir regularização para registro ou financiamento.
Checklist não é lista universal

A lei distingue documentos necessários à escritura daqueles úteis para avaliar o risco da compra. Certidões judiciais do vendedor podem ser recomendáveis em casos específicos, mas não são requisito geral de validade. Veja nosso guia de due diligence.

Quando a lista muda?

  • Imóvel rural: há documentação cadastral e fiscal própria, inclusive CCIR e ITR nos termos do Decreto nº 93.240/1986.
  • Bem herdado: confira o título de partilha e seu registro. Nosso guia de inventário explica a etapa.
  • Financiamento ou alienação fiduciária: peça orientação da instituição financeira sobre saldo, anuência e instrumento de contratação.
  • Vendedor representado: confira os poderes de assinatura antes de combinar a data.

Roteiro prático para o corretor

  1. Antes da proposta: obtenha a matrícula e identifique quem pode vender.
  2. Com a proposta aceita: reúna documentos das partes, dados fiscais e condições de pagamento em uma pasta.
  3. Antes de agendar: envie o conjunto ao tabelionato para conferir minuta, tributos e assinaturas.
  4. Após a assinatura: acompanhe o registro do título e eventuais exigências.

Dúvidas frequentes

A certidão de matrícula precisa ser recente?

Sim. A situação registral pode mudar. Para as certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias e de ônus usadas na escritura, o Decreto nº 93.240/1986 prevê 30 dias. Confirme com o tabelionato a data aceita para cada documento.

Escritura assinada já torna o comprador proprietário?

Não. Em regra, a transferência da propriedade imobiliária entre vivos depende do registro do título na matrícula.

Posso fechar a venda se faltar um documento?

Depende do documento e do risco que a ausência revela. Antes de fixar prazo para assinatura ou entrega das chaves, peça orientação ao tabelionato e, se necessário, ao advogado das partes.

A escritura da sua venda está parada na documentação?

A Averbia reúne os documentos das partes e do imóvel, confere divergências cadastrais, organiza as informações para a escritura e acompanha o fluxo documental junto ao tabelionato e ao advogado, quando houver. Envie a matrícula e descreva a pendência.

Conversar sobre a escritura

Fontes oficiais

Última revisão: 18 de setembro de 2026. Fontes oficiais consultadas em 18 de setembro de 2026. Este guia oferece informações gerais. A Averbia reúne documentos, confere divergências cadastrais, organiza informações e acompanha o fluxo documental. A análise jurídica do caso concreto cabe ao advogado; questões tributárias e contábeis devem ser examinadas com advogado ou contador, conforme o caso, e os requisitos do ato confirmados com a serventia competente. A Averbia não presta consultoria jurídica, contábil, nem pratica atos notariais ou registrais.