Alvará, habite-se e averbação: o que cada documento prova

Para o corretor e a imobiliária, a confusão aparece na hora errada: o proprietário garante que "está tudo regular" porque guarda o habite-se, e a matrícula mostra um terreno sem construção. A diferença entre os três documentos define o que ainda precisa ser feito, onde e por quem.

Qual é a diferença entre alvará, habite-se e averbação?

A ordem natural é: alvará, obra, habite-se e averbação. Cada etapa depende da anterior, e uma etapa concluída não substitui a seguinte.

O que o alvará de construção comprova?

O alvará é a licença da prefeitura para construir, ampliar ou reformar. O Código Civil permite ao proprietário levantar construções em seu terreno, respeitados os direitos dos vizinhos e os regulamentos administrativos (art. 1.299). O alvará é o ato que reconhece, no município, que o projeto atende a esses regulamentos.

• Comprova: projeto aprovado e autorização para executar a obra.
• Não comprova: que a obra terminou, que foi feita como o projeto previa ou que pode ser ocupada.
• Não vai para a matrícula. Prazo de validade, taxas e documentos exigidos dependem da legislação de cada município.

Anunciar um imóvel "com alvará" não é o mesmo que anunciar um imóvel com a construção regularizada e pronto para escriturar.

O que o habite-se comprova?

O habite-se é emitido pela prefeitura depois que a obra termina e é vistoriada. O nome muda conforme o município: carta de habite-se, certidão de conclusão de obra, certificado de conclusão. O Código de Normas do TJSC (art. 797) aceita, para a averbação, o habite-se, o certificado de conclusão de obra ou documento equivalente expedido pela prefeitura.

• Comprova: obra concluída e apta a ser ocupada, perante o município.
• Não comprova: que a construção foi registrada. O habite-se é o documento que instrui a averbação; não a substitui.

Na incorporação, depois do habite-se cabe ao incorporador averbar a construção, em correspondência às frações ideais da matrícula do terreno (Lei nº 4.591/1964, art. 44). Quando o empreendimento tem habite-se parcial, o Código de Normas permite averbar parcialmente a construção, por exemplo de um bloco ou de casas de uma vila (art. 1.095).

O que a averbação comprova e o que o Registro de Imóveis exige?

A averbação é o ato do Registro de Imóveis que anota na matrícula a edificação, a reconstrução ou a demolição (Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, item 4). É ela que faz a construção constar no registro do imóvel, com a área e as características do prédio. Compradores, bancos e o próprio cartório consultam a matrícula, não a pasta do proprietário.

No Código de Normas do TJSC (art. 797), a averbação de construção em imóvel urbano é feita mediante:

1. Habite-se, certificado de conclusão ou documento equivalente da prefeitura;
2. Certidão de regularidade fiscal da obra, em regra a certidão negativa de débitos previdenciários relativa à obra (Lei nº 8.212/1991, art. 47, II);
3. Declaração de valor venal de cada edificação.

Se as edificações foram concluídas em momentos diferentes, são feitas tantas averbações quantas forem necessárias, uma para cada área construída (art. 797, § 1º). Ampliações, reformas e demolições também são averbadas.

Quando o habite-se ou a certidão são dispensados?

As dispensas existem, mas são estreitas. Elas não servem para qualquer casa antiga.

• Habite-se dispensado: construção residencial urbana, unifamiliar, de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área ocupada predominantemente por população de baixa renda. O proprietário declara essas condições, com firma reconhecida (Lei nº 6.015/1973, art. 247-A; Código de Normas do TJSC, art. 797, § 5º).
• Certidão de regularidade fiscal dispensada: imóvel residencial unifamiliar, sobre o único imóvel do proprietário, de até 70 m², para uso próprio, tipo econômico ou popular, feito sem mão de obra remunerada, mediante declaração do interessado (art. 797, § 7º).
• Imóvel rural: o habite-se pode ser substituído por declaração de responsável técnico com a metragem da construção (art. 797, § 6º).

E se a construção existe, mas não está averbada?

Quando o título ou os documentos que o acompanham mostram uma construção não averbada, o Código de Normas do TJSC determina que o oficial exija a regularização. Ele pode consultar o cadastro imobiliário para saber se há benfeitorias no imóvel (art. 798).

O interessado pode pedir que o título seja registrado mesmo sem a regularização. Nesse caso, o oficial lança uma averbação para tornar pública a necessidade de regularizar a benfeitoria. Essa averbação é cancelada quando a construção for averbada ou quando se demonstrar que ela não existe mais (art. 798, §§ 2º, 3º e 5º).

Na prática: a compra pode avançar sem a averbação, mas a pendência fica anotada na matrícula, e o comprador herda o problema. Bancos costumam exigir construção averbada para financiar; confirme os requisitos com a instituição antes de fechar o negócio.

Quatro situações comuns e o que falta em cada uma

1. Casa pronta, só com alvará. Falta o habite-se na prefeitura e, depois dele, a averbação.
2. Habite-se na mão, matrícula só com o terreno. Falta a averbação, com os documentos que o Registro de Imóveis exige.
3. Área do habite-se diferente da matrícula ou do anúncio. Há divergência a esclarecer antes de escriturar. Pode ter havido ampliação sem averbação ou erro de cadastro.
4. Obra sem habite-se. A regularização começa na prefeitura, conforme a lei municipal, antes de qualquer averbação, salvo se uma das dispensas acima se aplicar.

Em todos os casos, o ponto de partida é comparar três documentos: a matrícula atualizada, o habite-se (ou equivalente) e o cadastro do imóvel na prefeitura. Para o checklist completo antes da proposta, veja a due diligence imobiliária e os documentos para escritura.

Dúvidas frequentes

Habite-se e averbação são a mesma coisa?

Não. O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta a conclusão da obra. A averbação é feita pelo Registro de Imóveis e inclui a construção na matrícula. O habite-se é um dos documentos que instruem a averbação.

Posso vender um imóvel com construção não averbada?

Pode ser possível registrar o título, mas o registro leva uma averbação que torna pública a necessidade de regularização (Código de Normas do TJSC, art. 798). O comprador precisa saber disso, e o financiamento pode não ser aprovado.

Preciso de planta e ART para averbar a construção?

Para o Registro de Imóveis, o Código de Normas do TJSC diz que não se deve exigir planta, memorial ou documento de responsabilidade técnica (art. 797, § 4º). Esses documentos podem ser pedidos pela prefeitura para emitir o habite-se.

Toda obra precisa da certidão de regularidade fiscal?

Em regra, sim. A dispensa do art. 797, § 7º, alcança só a obra residencial pequena, de uso próprio, sem mão de obra remunerada, e exige declaração do interessado. A certidão da obra não precisa ser renovada depois de vencida se a área construída for a mesma (art. 797, § 8º).

O alvará já permite escriturar a casa como construída?

Não. O alvará autoriza a obra. A construção só passa a constar na matrícula com a averbação.